Código Urbanístico CABA

A pesar de que la interna entre Macri y Bullrich se metió en el debate y peligró su tratamiento, el oficialismo porteño logro la modificación del CUr, uno de los ejes de campaña de Jorge Macri.

Luego de su tratamiento, en tan solo 2 semanas de intensos debates en la Comisión de Planeamiento Urbano, donde decenas de vecinos participaban en cada jornada exponiendo los motivos por los cuales no debía ser aprobada esta modificación del código y donde, contra el reglamento, no eran incorporados los proyectos particulares respectivos a la misma temática, se trató en la sesión del pasado jueves. No se realizaron reuniones previas en las comunas ni consultas con organizaciones que intervienen en el tema, con el fin de que sean incluidas en el debate. Tan solo una reunión explicativa por zoom donde decenas de vecinos quedaron por fuera.

La sesión, inicialmente pactada para las 11hs, votó pasar a un cuarto intermedio hasta las 16hs por pedido del oficialismo. Ya se evidenciaba la crisis que minutos antes había empezado a exponerse en twitter, donde desde Graciela Ocaña del bloque de Confianza Pública, pasando por uno de los bloques libertarios, encabezado por Pilar Ramirez y referenciado en Karina Milei, hasta el Bullrichista Juan Pablo Arenaza denunciaban un “pacto espurio” entre el oficialismo porteño y el bloque de Unión por la Patria, para incluir un artículo, que finalmente no fue agregado, que estableciera la obligatoriedad de que en edificios con más de 25 unidades se incluyera la construcción de una vivienda para el encargado. Por su parte, la UCR y el macrismo desmentían que esto vaya a suceder. A las 16hs, al momento de retomar la sesión, presentaron la moción de pasar nuevamente a un cuarto intermedio hasta las 17.30hs, cuando finalmente si inició. La rosca alrededor de la “ley Francella”, por la serie “El encargado”, nada tenía que ver con los intereses de la mayoría de les vecines de la ciudad que con esta reforma leve del código seguirán sufriendo las consecuencias de la especulación inmobiliaria.

La discusión sobre el proyecto habría sido la excusa para avanzar sobre una posible ruptura del bloque oficialista y la salida del bullrichismo. Mientras que los 3 miembros de LLA que responden a Karina Milei votaron en contra, aunque ya habrían tenido la decisión de hacerlo, los 3 oficialistas que se referencian en la ministra de Seguridad nacional terminaron absteniéndose. Fueron claves los 6 votos del bloque de Ramiro Marra para permitir la aprobación, ya que de los 31 votos necesarios obtuvieron 32. Los otros favorables fueron 8 radicales, 3 de Confianza Pública de Graciela Ocaña, 3 de la Coalición Cívica, 1 del Partido Socialista y 2 de Republicanos Unidos, además de los otros 9 oficialistas. 

Si bien fue aprobado en esta primera lectura, estas modificaciones deberán pasar por una audiencia pública no vinculante para luego ser finalmente aprobada en una segunda lectura en el recinto.

El proyecto enviado por el Poder Ejecutivo el 30 de julio supuestamente buscaría corregir las falencias del código aprobado en el 2018. Al decir de Jorge Macri, terminaría con las torres y mantendría la identidad de los barrios, tomando el reclamo de los vecinos que plantean que en determinadas zonas la construcción indiscriminada está llevando al colapso de los servicios, ya que las redes de agua y luz no pueden afrontar el aumento de la densidad, así como también se avanza sobre los espacios verdes con cada vez más cemento.

Al mismo tiempo, una de las prioridades que establece este código sería el desarrollo del sur de la ciudad. Para esto se plantea el concepto de “capacidad constructiva adicional”, que permite que las constructoras que lleven adelante obras en el sur, donde la densidad poblacional es menor que en el norte, puedan construir la misma cantidad de metros cuadrados en esta última zona por encima de lo permitido, donde el valor del metro cuadrado es significativamente mayor, permitiendo enormes ganancias a los especuladores. Así, si se construyera una torre de diez pisos en la zona sur, podrían elevarse otros 10 pisos sobre el límite de 15 que quedará establecido en ciertos corredores del norte de la ciudad, como la avenida Cabildo.

Es que otra de las modificaciones que se establecen como criterio son los llamados “corredores”. Con el objetivo de que el interior de los barrios de casas bajas permanezcan con esa morfología, las construcciones de gran altura se permiten sobre las avenidas, sin una transición entre las calles internas y estas. El objetivo de la densificación de la ciudad, buscando duplicar la población en una ciudad que desde hace 70 años se mantiene alrededor de los 3 millones de habitantes, llevará a un colapso aún mayor en ciertos sectores. Son los que poseen un alto valor del suelo por el acceso a servicios, transporte e infraestructura, y mantienen relegados a otros donde el acceso a estos servicios es negado hace décadas. Esto en una ciudad ya densamente poblada, con 15 mil habitantes por kilómetro cuadrado, triplicando ciudades como Madrid o Londres. La duplicación de los habitantes de Buenos Aires llevaría a niveles como los de Bombay, en la India, siendo que este es el país más poblado del mundo. Hay que mencionar que los 3 millones de habitantes de Buenos Aires se duplican durante el día con otros 3 millones que ingresan a trabajar cotidianamente.

Las críticas del bloque Unión por la Patria, encabezados por Claudia Neira, planteaban la necesidad de “enderezar” el proyecto. Su abstención en la votación fue con el argumento de que no se debatió con el tiempo necesario y que se debería seguir discutiendo la reforma del código en la audiencia pública y de cara a la segunda lectura. A diferencia de este planteo, Gabriel Solano expresó cuál es la clara orientación de esta reforma. 

El tema no es un problema de tiempos en los que se ha tratado, sino que son los intereses sociales que determinan la política de la Legislatura y del gobierno de la ciudad. “Pasó lo que dijimos que iba a pasar cuando se aprobó el código en 2018: aumentar la capacidad constructiva de CABA, con la suposición de que con más vivienda se iba a solucionar el problema habitacional, agravó la especulación inmobiliaria y aumentaron alquileres y costos para comprar una vivienda”. Esta construcción descontrolada ha llevado incluso a que se produzcan numerosos derrumbes. Es que el aumento de la capacidad constructiva sobre una parcela de tierra, con el permiso de torres cada vez más altas, incide sobre el valor del suelo y por lo tanto también sobre la propiedad. Solano denunció que “en la zona sur va a pasar el mismo proceso que en el resto: la expulsión de quienes viven y trabajan en la ciudad”. Los créditos hipotecarios son rechazados para los propios docentes y enfermeros del GCBA y es el propio Banco Ciudad el que lo hace. 

Por eso planteamos que este código no es ninguna salida, sino que lo que hay que llevar adelante es un impuesto progresivo a la vivienda ociosa para combatir especulación, la creación de un banco de tierras y viviendas en manos del Estado para bajar los costos y el acceso a créditos hipotecarios que no superen el 25% del ingreso de las familias trabajadoras. El contenido de este código es en favor de un grupo de especuladores.

Uno de los problemas principales que se encontraban en el proyecto inicial pero que finalmente quedaron fuera de la primera lectura fue la discrecionalidad que se le daba al Ejecutivo para habilitar la construcción de superficies mayores, si la Dirección General de Interpretación Urbanística determinaba la conveniencia de que así se haga. Este organismo fue denunciado por vecinos y legisladores por ser la puerta que tocaban las constructoras para poder llevar adelante las excepciones. Es el que puede resolver sobre las compensaciones volumétricas y los enrases, que es la posibilidad de que en un sector de casas bajas se pueda superar la altura permitida si en la manzana ya existe una torre que se haya habilitado previamente con un convenio particular o una excepción.

Esto deja lugar a otras discrecionalidades ya que actualmente hay una gran cantidad de obras permisadas pero que aún no se han construido. Es que si bien se sacó el punto que planteaba que esta reforma del código solo se aplicaría para los permisos obtenidos posteriormente, se planteó incluirla en la segunda lectura. Por su parte, el decreto de Jorge Macri que frenaba el otorgamiento de los permisos de obra en los sectores de casas de hasta 4 pisos, los que representan el 40% de las obras de la ciudad, es por 6 meses o hasta tanto se apruebe el nuevo código. Esto da lugar a que las empresas que ya los hubieran obtenido podrían llevar adelante la obra de todas formas, con el argumento de la seguridad jurídica. Seguridad jurídica para los negocios pero no para quienes viven y trabajan en la ciudad.

Otro de los puntos que fueron eje de debates fue el de la saturación de usos. Es que en el código de 2018 se proponía fuertemente una “mixtura de usos” para promover la tan mentada ciudad de los 15 minutos. De esta manera, las parcelas podían ser usadas tanto para un fin residencial, como comercial. Esto generó que en ciertas áreas de la ciudad determinados rubros llegaran a ocupar la gran mayoría del espacio. Los ejemplos que aparecieron más claramente fueron los de los depósitos textiles en las cercanías de la avenida Avellaneda, en Flores, o las metaleras de Constitución. Por esto se las incluye como “áreas de desarrollo prioritario”, con el fin de ir desarmando esta saturación, más allá de que quede de una forma meramente declarativa.

Los “logros” obtenidos en materia de espacios verdes con esta reforma, a partir de la insistencia de los vecinos, fueron algunos contados con los dedos de una mano. Uno de ellos es que 4 de los lotes del playón ferroviario de colegiales sean destinados para espacios verdes y no para la construcción de mas torres, como ya se ha hecho. En un sentido similar, se ratificó que el 77% del espacio de Costa Salguero sea destinado a espacio verde público, a pesar de que ya se ha entregado otro tanto para la especulación inmobiliaria con la aprobación en su momento del distrito joven, con el apoyo del peronismo, y la venta de terrenos linderos al río. Por último, se plantea un aumento del porcentaje que debe ser destinado al pulmón de manzana y sobre el que no se puede edificar. Por fuera quedó el reclamo de determinar como “Urbanización Parque” a una serie de plazas y espacios verdes que ya lo son, con el fin de que al no poseer esta denominación se realicen obras en esos lugares.

Uno de los principales problemas que quedaron por fuera del código, a pesar de la centralidad que se expresó sobre el desarrollo del sur de la ciudad, es que no han sido incluidas en el código las villas y asentamientos, salvo aquellas que poseen leyes de urbanización: Rodrigo Bueno, Villa 31, Playón de Chacarita y Villa 20 en Lugano. Más allá de la formalidad, muestra a las claras que no hay una intención de garantizar el acceso, no ya a la vivienda, sino incluso a los servicios básicos a las 400 mil personas que viven de manera precaria y hacinadas. 

Siendo que casi el 80% de las 49 villas y asentamientos porteños registrados en el ReNaBaP se encuentran en el sur de la ciudad, este “desarrollo” que aparece planteado no será para que los trabajadores que viven en estos barrios precarios puedan acceder a una vivienda sino para beneficiar a los especuladores que quieran el beneficio de poder construir con mayor altura en el norte. Fue el mismo secretario de desarrollo urbano, Garcia Resta, quien al exponer sobre el proyecto de reforma del código, mencionó que la idea de la “capacidad constructiva adicional” era para sortear el problema de la plusvalía negativa que existe en el sur. Es decir, que no es negocio construir allí. 

En vez de garantizar la urbanización real de los barrios, el acceso a los servicios básicos, la extensión del subte o mejorar el alcance del transporte público y la infraestructura, se beneficia la especulación inmobiliaria y el ladrillo como reserva de valor. Esto no hará más que seguir expulsando a les trabajadores cada vez más lejos de la ciudad. Para colmo, parte del parque olímpico será utilizado para la instalación de la “alcaidía central” de la ciudad, que no es más que una cárcel para 700 personas. A esta zona trasladaron también los recitales que son rechazados en el norte por la congestión de tránsito y otros conflictos que producen en la zona. Ese es el “desarrollo” que quieren para el sur.

En definitiva, la salida a la falta de una planificación real, de la crisis habitacional, del acceso a la vivienda y la urbanización de los barrios no vendrá de la mano de la reforma de un código que desde sus inicios fue redactado para favorecer la especulación inmobiliaria y el negocio de las constructoras. Se discute un “blanqueo” de capitales a nivel nacional por la necesidad de Milei de que ingresen dólares para el pago de la deuda, cuando es sabido que la construcción como reserva de valor, y no para garantizar el acceso a la vivienda, es uno de los rubros donde va el dinero lavado por negocios espurios. 

A esta reforma del código hay que oponerle una salida de los trabajadores, derogando del DNU N° 1382/12 de creación de la AABE y sus facultades inconstitucionales de venta de tierras públicas; garantizando que las tierras públicas sean para crear un banco de tierras y viviendas con el fin de resolver el problema habitacional y destinadas a espacios verdes; por un impuesto progresivo a la vivienda ociosa; por un código urbano-ambiental elaborado y controlado por los trabajadores y vecinos de CABA, organizaciones civiles de la comunidad y las instituciones científicas; contra los emprendimientos inmobiliarios y por la protección de las reservas ecológicas y humedales; por la derogación de las leyes de urbanización de playas ferroviarias y su destino con fin de espacios verdes públicos; y por la preservación de los bajo viaductos ferroviarios para uso público, social, cultural y recreativo. Estas son tareas que no resolverán los bloques patronales y por las que tenemos que luchar los trabajadores. Usemos la instancia de la audiencia pública de cara al tratamiento en la segunda lectura para discutir este programa.

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